Une nuit, deux nuits, trois nuits… et pourquoi pas quatre nuits lors d’un long week-end ?
Déterminer la durée minimale d’un séjour peut sembler être un simple réglage dans le calendrier d’un chalet locatif. Pourtant, cette décision peut avoir un impact important sur la rentabilité, le taux d’occupation, les frais de ménage et même les disponibilités restantes entre deux réservations.
Et la meilleure stratégie n’est pas nécessairement d’imposer la même durée minimale toute l’année.
Une fin de semaine ordinaire de novembre ne devrait pas forcément être gérée de la même façon que la Saint-Jean-Baptiste, la fête du Travail ou la période des Fêtes.
Alors, faut-il exiger un minimum de 2 nuits, 3 nuits ou davantage ?
Voyons les principaux éléments à considérer.
Pourquoi imposer un séjour minimum ?
À première vue, accepter les séjours d’une seule nuit peut sembler intéressant.
Après tout, une nuit réservée vaut mieux qu’une nuit vide, non ?
Pas nécessairement.
Chaque nouvelle réservation entraîne certaines tâches et certains coûts qui ne diminuent pas beaucoup selon la durée du séjour :
- ménage;
- préparation du chalet;
- lavage de la literie et des serviettes;
- communications avec les voyageurs;
- vérification après le départ;
- gestion des arrivées et des départs;
- usure liée au roulement des voyageurs.
Un séjour d’une nuit peut donc générer presque autant de travail qu’un séjour de trois nuits, pour beaucoup moins de revenus.
C’est l’une des raisons pour lesquelles plusieurs propriétaires choisissent d’imposer un séjour minimum.
Deux nuits : un bon compromis pour plusieurs chalets
Un minimum de deux nuits est souvent un bon point de départ.
Cela correspond naturellement à une escapade de fin de semaine :
vendredi → dimanche
Le chalet demeure accessible aux voyageurs qui souhaitent simplement décrocher pendant quelques jours, tout en évitant une succession de séjours d’une seule nuit.
Pour plusieurs chalets locatifs, deux nuits permettent donc de trouver un équilibre intéressant entre :
- accessibilité;
- taux d’occupation;
- revenus;
- nombre de ménages;
- charge de gestion.
Mais ce n’est pas nécessairement la meilleure stratégie pour toutes les dates.
Pourquoi imposer trois nuits ?
Passer de deux à trois nuits peut devenir intéressant lorsque la demande est suffisamment forte.
Prenons une fin de semaine très populaire.
Si votre chalet peut facilement se louer trois nuits, accepter une réservation de seulement deux nuits pourrait vous empêcher de vendre la troisième.
Par exemple, une réservation vendredi et samedi peut laisser le dimanche soir vacant alors que certains voyageurs auraient volontiers réservé du vendredi au lundi.
Un minimum de trois nuits peut alors permettre d’augmenter le revenu généré par une même réservation tout en conservant pratiquement la même quantité de travail.
C’est particulièrement intéressant lorsque le ménage représente une dépense importante.
Mais trois nuits peuvent aussi faire perdre des réservations
Il ne faut pas tomber dans l’excès inverse.
Si la majorité des voyageurs recherchent une escapade de deux nuits et que votre chalet exige systématiquement trois nuits, certaines personnes choisiront simplement une autre propriété.
Un chalet pourrait alors afficher un prix intéressant par nuit, mais devenir trop cher lorsque le voyageur réalise qu’il doit obligatoirement réserver une nuit supplémentaire dont il n’a pas besoin.
C’est pourquoi nous croyons qu’il est préférable d’adapter la durée minimale à la demande plutôt que d’appliquer aveuglément la même règle toute l’année.
La durée du séjour n’est d’ailleurs qu’un des nombreux éléments pouvant influencer les réservations. Nous en abordons plusieurs autres dans notre article Les 10 erreurs qui font perdre des réservations à un chalet locatif.
Les longs week-ends : une stratégie différente
C’est probablement là que la gestion des séjours minimums devient particulièrement importante.
Lors d’un long week-end, de nombreux voyageurs souhaitent profiter des trois jours de congé.
Pensons notamment :
- à la fête des Patriotes;
- à la Saint-Jean-Baptiste;
- à la fête du Canada;
- à la fête du Travail;
- à l’Action de grâce.
Selon le calendrier et la demande dans votre région, imposer trois nuits minimum peut alors être beaucoup plus logique qu’un minimum habituel de deux nuits.
Pourquoi accepter rapidement une réservation de deux nuits si la probabilité de louer trois nuits est très élevée ?
Attention toutefois à ne pas être trop gourmand
Il peut être tentant de voir un long week-end très demandé et d’imposer immédiatement quatre ou cinq nuits.
Mais chaque nuit supplémentaire obligatoire réduit aussi le nombre de voyageurs capables ou désireux de réserver.
Il faut donc trouver l’équilibre entre :
maximiser le revenu par réservation et ne pas rendre le séjour trop contraignant.
Un minimum plus élevé fonctionne surtout lorsqu’il existe réellement suffisamment de demande pour le justifier.
Noël et le jour de l’An : des périodes particulières
La période des Fêtes mérite souvent une stratégie complètement différente du reste de l’année.
Les voyageurs peuvent réserver plus longtemps et parfois planifier leur séjour plusieurs mois à l’avance.
Selon le chalet et la région, il peut donc être pertinent d’exiger un séjour plus long autour :
- de Noël;
- du jour de l’An;
- de la semaine entre les deux.
Un minimum de 3, 4 ou même davantage de nuits peut être justifié lorsque la demande le permet.
L’objectif n’est pas simplement d’obtenir une réservation plus longue.
Il faut aussi éviter de fragmenter inutilement une période extrêmement recherchée.
Un exemple simple
Imaginons qu’un groupe réserve seulement les 30 et 31 décembre.
Ces deux nuits pourraient empêcher un autre groupe qui recherchait un séjour du 29 décembre au 2 janvier de réserver votre chalet.
Vous avez donc obtenu une réservation…
mais potentiellement sacrifié une réservation beaucoup plus intéressante.
C’est exactement le type de situation qu’une bonne gestion du calendrier cherche à éviter.
Les vacances scolaires et la haute saison
La même logique peut s’appliquer à d’autres périodes très recherchées :
- semaine de relâche;
- vacances de la construction;
- été;
- automne dans certaines régions touristiques;
- événements locaux importants.
Un chalet près d’un centre de ski n’aura pas nécessairement la même stratégie qu’un chalet principalement recherché l’été.
Encore une fois, la durée minimale devrait suivre la demande réelle de la propriété.
Les séjours minimums peuvent créer des trous dans le calendrier
Voici un problème auquel on pense moins.
Supposons que vous ayez :
Réservation A → départ lundi
et
Réservation B → arrivée jeudi
Il reste donc mardi et mercredi disponibles.
Si votre calendrier exige trois nuits minimum, ces deux nuits deviennent pratiquement impossibles à louer.
Dans ce cas, réduire temporairement le minimum à deux nuits pourrait permettre de récupérer des revenus qui auraient autrement été perdus.
C’est pourquoi une règle parfaitement logique au moment d’ouvrir le calendrier peut devenir moins optimale à mesure que les réservations entrent.
Une bonne stratégie doit pouvoir évoluer.
Plus de réservations ne signifie pas nécessairement plus de rentabilité
C’est un point particulièrement important.
Deux propriétaires peuvent avoir exactement le même nombre de nuits louées et pourtant obtenir des résultats financiers différents.
Pourquoi ?
Parce que l’un pourrait avoir obtenu ces nuits avec beaucoup plus de réservations distinctes.
Plus de réservations signifie potentiellement :
- davantage de ménages;
- plus de lavage;
- plus de communications;
- davantage d’arrivées et de départs;
- plus d’usure;
- davantage de risques d’imprévus.
La meilleure stratégie n’est donc pas nécessairement celle qui génère le plus grand nombre de réservations.
C’est celle qui contribue à générer le meilleur résultat global pour la propriété.
La réputation du chalet influence aussi votre marge de manœuvre
Un chalet qui vient d’être mis en location et qui possède très peu de commentaires pourrait avoir intérêt à demeurer plus flexible afin d’obtenir ses premières réservations.
À l’inverse, une propriété bien établie, avec beaucoup d’avis positifs et une demande importante, peut parfois se permettre d’être plus sélective.
La réputation devient alors un véritable avantage.
Sur notre propre chalet, nous avons obtenu plus de 250 commentaires sur Airbnb et ChaletsAuQuébec avec une moyenne de 4,99 étoiles en seulement quatre ans.
Nous expliquons plusieurs des éléments qui ont contribué à ces résultats dans notre article Comment nous avons obtenu plus de 250 commentaires avec une note moyenne de 4,99 sur Airbnb et ChaletsAuQuébec.
Alors, 2 nuits ou 3 nuits ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Une stratégie pourrait par exemple être :
Périodes normales : minimum de 2 nuits
Fins de semaine très demandées : possibilité de 3 nuits
Longs week-ends fériés : souvent 3 nuits ou davantage selon la demande
Période des Fêtes : minimum plus élevé lorsque la demande le justifie
Petits espaces libres entre deux réservations : réduction temporaire du minimum afin de remplir les trous
Ce ne sont évidemment pas des règles absolues.
Un chalet, une région et une clientèle peuvent nécessiter une stratégie complètement différente.
Le calendrier d’un chalet devrait être géré activement
C’est probablement le point le plus important à retenir.
Déterminer une durée minimale au début de l’année et ne plus toucher au calendrier pendant douze mois est certainement plus simple.
Mais ce n’est pas nécessairement la stratégie la plus rentable.
À mesure que les réservations arrivent, il peut être pertinent de revoir :
- les séjours minimums;
- les dates disponibles;
- les périodes de forte demande;
- les trous entre les réservations;
- les prix;
- les événements et jours fériés à venir.
Tout comme le choix des plateformes de réservation, la stratégie doit être adaptée à la propriété. Nous avons d’ailleurs comparé deux options populaires au Québec dans notre article Airbnb ou ChaletsAuQuébec : quelle plateforme choisir pour votre chalet ?.
Conclusion
Alors, faut-il imposer un minimum de deux ou trois nuits dans un chalet locatif ?
Dans plusieurs situations, deux nuits constituent un excellent point de départ, mais appliquer cette règle toute l’année peut laisser de l’argent sur la table.
Lorsque la demande augmente — longs week-ends, vacances, période des Fêtes ou événements particuliers — augmenter temporairement le séjour minimum peut permettre de mieux exploiter les dates les plus recherchées.
À l’inverse, lorsqu’il ne reste que quelques nuits libres entre deux réservations, davantage de flexibilité peut permettre de remplir des dates qui seraient autrement perdues.
La meilleure stratégie est donc rarement figée.
Elle évolue avec le calendrier, la demande et les performances du chalet.
Vous préférez profiter de votre chalet plutôt que gérer constamment son calendrier ?
Optimiser les séjours minimums n’est qu’une petite partie de la gestion d’un chalet locatif.
Calendrier, tarification, réservations, communications avec les voyageurs, commentaires, entretien et imprévus demandent une attention constante.
Chez ZenHab, nous accompagnons les propriétaires dans la gestion de leur chalet locatif en appliquant l’expérience acquise avec notre propre propriété.
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