Posséder un chalet locatif peut être un excellent investissement.

Sur papier, le principe semble relativement simple : publier le chalet sur Airbnb ou une autre plateforme, recevoir des réservations et générer des revenus.

Dans la réalité, la gestion d’une propriété en location court terme demande beaucoup plus de travail.

Il faut répondre aux voyageurs, ajuster les prix, gérer le calendrier, coordonner le ménage, surveiller l’état de la propriété, régler les problèmes techniques, optimiser l’annonce et parfois intervenir rapidement lorsqu’un imprévu survient.

Pour plusieurs propriétaires, particulièrement ceux qui habitent loin de leur chalet ou qui souhaitent simplement profiter de leur investissement sans avoir à gérer les opérations quotidiennes, faire appel à une compagnie de gestion devient alors une option intéressante.

Mais une question revient presque toujours :

Quel pourcentage prend une compagnie de gestion de chalet locatif au Québec?

La réponse dépend énormément du niveau de service offert.

Et surtout, le pourcentage demandé ne devrait jamais être le seul critère utilisé pour choisir son gestionnaire.

Comment fonctionnent les frais de gestion d’un chalet locatif?

Il existe plusieurs façons de facturer la gestion d’une propriété en location court terme.

Le modèle le plus courant et le plus facile à comprendre consiste à facturer un pourcentage des revenus générés par les réservations.

Le principe est simple.

Si le chalet génère davantage de revenus, le propriétaire et la compagnie de gestion gagnent tous les deux davantage.

Cela permet théoriquement d’aligner les intérêts des deux parties : le gestionnaire a lui aussi avantage à optimiser le calendrier, les prix et les performances de la propriété.

Mais ce n’est pas le seul modèle possible.

Une compagnie peut également demander :

• un montant fixe mensuel;
• un montant fixe par réservation;
• un pourcentage des revenus;
• certains services facturés séparément;
• ou une combinaison de plusieurs de ces méthodes.

Airbnb permet d’ailleurs aux propriétaires de configurer différents types de versements pour leurs cohôtes : un pourcentage par réservation, un montant fixe, les frais de ménage ou encore les frais de ménage combinés à un pourcentage.

Le modèle utilisé importe donc moins que de comprendre exactement ce qui est inclus dans les frais de gestion.

Quel est un bon pourcentage pour la gestion d’un chalet?

C’est ici que la comparaison devient plus difficile.

Il n’existe pas de pourcentage universel qui permette de déterminer automatiquement si une offre est bonne ou mauvaise.

Un service limité à la gestion des messages et du calendrier n’a évidemment pas la même valeur qu’une prise en charge beaucoup plus complète de la propriété.

Le type de chalet influence également énormément la quantité de travail nécessaire.

Un petit chalet accueillant quatre voyageurs avec peu d’équipements peut demander relativement peu d’interventions.

À l’inverse, une grande propriété accueillant 12 ou 16 personnes avec un spa, une piscine, un sauna, un foyer, plusieurs salles de bain et différents équipements peut générer beaucoup plus de travail.

Plus il y a d’équipements, plus il y a également de choses susceptibles de nécessiter une intervention.

C’est pourquoi deux compagnies affichant respectivement 15 % et 20 %, par exemple, ne proposent pas nécessairement deux services comparables.

Le pourcentage n’a de sens que lorsqu’on sait exactement ce qu’il comprend.

Que devrait comprendre le pourcentage d’une compagnie de gestion?

Une gestion complète peut toucher pratiquement toutes les étapes entourant une réservation.

Voici quelques-uns des éléments les plus importants.

1. La gestion des réservations

Le gestionnaire devrait notamment pouvoir superviser :

• les nouvelles réservations;
• les modifications;
• les annulations;
• le calendrier;
• les demandes particulières;
• les heures d’arrivée et de départ;
• les périodes bloquées par le propriétaire.

Un calendrier mal géré peut rapidement entraîner des nuits inutilisées.

À l’inverse, une bonne gestion permet notamment d’éviter les petits espaces impossibles à louer entre deux réservations et d’adapter les séjours minimums selon les périodes.

Nous avons d’ailleurs abordé cette question plus en détail dans notre article sur la durée minimale idéale d’un séjour dans un chalet locatif.

2. La communication avec les voyageurs

C’est probablement l’un des éléments que les nouveaux propriétaires sous-estiment le plus.

Les voyageurs peuvent écrire :

• avant de réserver;
• après leur réservation;
• quelques jours avant leur arrivée;
• pendant leur séjour;
• après leur départ.

Et les questions arrivent rarement uniquement du lundi au vendredi entre 9 h et 17 h.

« Comment fonctionne le spa? »

« Où est le disjoncteur? »

« Peut-on arriver plus tôt? »

« Le Wi-Fi ne fonctionne plus. »

« Est-ce que les chiens sont permis? »

« Nous avons oublié un objet dans le chalet. »

Individuellement, ces demandes semblent relativement simples.

Mais lorsqu’elles se multiplient au fil des réservations, elles représentent beaucoup de temps.

Une bonne communication contribue également directement à l’expérience du voyageur.

3. L’optimisation des tarifs

Fixer le prix d’un chalet ne consiste pas simplement à choisir un tarif pour la semaine et un autre pour la fin de semaine.

La demande peut varier énormément selon :

• la saison;
• le jour de la semaine;
• les vacances;
• les longs week-ends;
• les événements locaux;
• la météo;
• le délai avant l’arrivée;
• les disponibilités concurrentes;
• le taux d’occupation déjà obtenu.

Une nuit du mardi en novembre n’a évidemment pas la même valeur qu’un samedi pendant les Fêtes.

Un bon gestionnaire doit donc chercher un équilibre entre le prix moyen par nuit et le taux d’occupation.

Remplir le calendrier à tout prix n’est pas nécessairement la meilleure stratégie.

À l’inverse, maintenir des prix trop élevés et laisser plusieurs nuits vacantes peut également réduire considérablement les revenus annuels.

4. L’optimisation de l’annonce

Même un chalet exceptionnel peut obtenir de mauvais résultats s’il est mal présenté.

Les photos, le titre, la description, l’ordre des images, les équipements indiqués et les informations fournies aux voyageurs peuvent tous influencer la décision de réserver.

Une bonne annonce doit répondre rapidement à une question très simple :

Pourquoi un voyageur devrait-il choisir ce chalet plutôt qu’un autre?

La préparation de la propriété elle-même est également importante. Nous avons créé une checklist complète pour préparer son chalet à la location qui couvre les principaux éléments à vérifier avant de publier une propriété.

5. La coordination du ménage

Le ménage est l’un des éléments les plus importants de toute l’expérience.

Un voyageur peut adorer le chalet sur les photos, être impressionné par le spa et trouver l’emplacement magnifique.

Mais quelques cheveux dans la douche, des draps tachés ou une cuisine mal nettoyée peuvent suffire à transformer complètement son expérience.

La difficulté n’est d’ailleurs pas d’avoir un chalet parfaitement propre une fois.

La difficulté est d’obtenir le même niveau de qualité après chaque réservation, pendant des années.

C’est pourquoi nous avons consacré un article complet à l’importance de la propreté et son influence sur les commentaires Airbnb.

Le gestionnaire doit donc pouvoir assurer une bonne coordination entre les départs, le ménage et les prochaines arrivées.

6. La gestion des problèmes et des imprévus

C’est probablement ici que la valeur d’un gestionnaire devient la plus évidente.

Parce que les problèmes n’arrivent pas nécessairement au moment idéal.

Un spa peut arrêter de chauffer un vendredi soir.

Une serrure électronique peut cesser de fonctionner avant une arrivée.

Un voyageur peut signaler un dégât d’eau.

Un appareil peut briser.

Une équipe de ménage peut avoir un imprévu.

Le chauffage peut cesser de fonctionner en plein hiver.

Lorsqu’on gère soi-même son chalet, tous ces problèmes deviennent automatiquement nos problèmes.

Avec une compagnie de gestion, une partie importante de sa valeur consiste justement à coordonner les personnes nécessaires pour trouver une solution rapidement.

7. La gestion des commentaires et de la réputation

Les commentaires sont extrêmement importants en location court terme.

Une excellente réputation ne se construit toutefois pas avec une seule réservation parfaite.

Elle se construit sur des dizaines, puis des centaines de séjours.

Cela exige de la constance.

Notre propre expérience nous l’a démontré : notre chalet a accumulé plus de 250 commentaires avec une moyenne de 4,99/5.

Ce résultat ne vient pas d’un seul élément spectaculaire.

Il vient surtout de centaines de petits détails répétés réservation après réservation :

• propreté;
• communication;
• entretien;
• préparation du chalet;
• rapidité lorsqu’un problème survient;
• cohérence entre l’annonce et l’expérience réelle.

C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles nous accordons autant d’importance à la gestion quotidienne chez ZenHab.

Les frais de ménage sont-ils compris dans le pourcentage de gestion?

Pas nécessairement.

C’est une question extrêmement importante à poser avant de signer une entente.

Les frais de ménage sont généralement associés au nettoyage effectué après le départ des voyageurs. Airbnb permet d’ailleurs de les ajouter séparément à une réservation.

Selon le modèle utilisé par la compagnie de gestion, ces frais peuvent être :

• facturés directement aux voyageurs;
• versés à l’équipe de ménage;
• administrés par le gestionnaire;
• ou intégrés différemment dans la structure tarifaire.

Il faut donc vérifier si le pourcentage de gestion est calculé :

avant ou après les frais de ménage, et quels autres montants entrent dans le calcul.

Ce détail peut faire une différence importante à la fin de l’année.

Exemple : combien coûte une gestion à 18 %?

Prenons un exemple très simple.

Un chalet génère 60 000 $ de revenus locatifs annuellement.

Avec des frais de gestion de 18 %, le coût serait :

60 000 $ × 18 % = 10 800 $

Le propriétaire pourrait donc regarder le 10 800 $ et se dire :

« Je pourrais économiser tout cet argent en gérant moi-même. »

Et techniquement, c’est vrai.

Mais il manque une partie importante de l’équation.

Combien vaut le temps du propriétaire?

Supposons que la gestion demande en moyenne quelques heures par semaine.

Ajoutez :

• les messages;
• les ajustements de prix;
• les problèmes;
• les appels;
• la coordination du ménage;
• les réparations;
• les commandes;
• les suivis;
• la gestion des commentaires;
• la comptabilité liée aux réservations.

Sur une année complète, cela peut représenter beaucoup d’heures.

Le propriétaire doit donc déterminer s’il souhaite réellement acheter un investissement immobilier… ou se créer un deuxième emploi.

Pour certaines personnes, gérer leur chalet fait partie du plaisir.

Pour d’autres, ce n’est absolument pas ce qu’elles recherchent.

Il n’y a pas de mauvaise réponse.

Une meilleure gestion peut-elle compenser une partie des frais?

C’est probablement la question la plus importante.

Imaginons deux scénarios.

Scénario A — Gestion personnelle

Le chalet génère 60 000 $ par année et le propriétaire fait tout lui-même.

Scénario B — Gestion professionnelle

Grâce à une meilleure optimisation des prix, du calendrier, des périodes creuses et de l’annonce, le chalet génère davantage de revenus.

Dans ce deuxième scénario, le coût réel de la gestion ne correspond plus simplement au pourcentage affiché.

Il faut plutôt comparer :

les revenus nets obtenus dans les deux scénarios + le temps consacré par le propriétaire.

Évidemment, aucune compagnie sérieuse ne devrait garantir qu’elle augmentera automatiquement les revenus d’une propriété.

Chaque chalet, chaque marché et chaque situation sont différents.

Mais c’est exactement pour cette raison qu’il est préférable d’évaluer une compagnie sur la valeur qu’elle apporte plutôt que seulement sur son pourcentage.

Méfiez-vous d’un pourcentage très bas

Un tarif plus bas peut être parfaitement justifié si le service est plus limité.

Le problème apparaît lorsque deux offres semblent identiques alors qu’elles ne le sont pas.

Par exemple, une compagnie pourrait afficher un faible pourcentage, mais facturer séparément :

• les interventions;
• les déplacements;
• la création de l’annonce;
• la gestion du spa;
• certaines communications;
• la coordination des réparations;
• les inspections;
• l’approvisionnement;
• les urgences.

Une autre pourrait inclure plusieurs de ces responsabilités dans son pourcentage.

Comparer uniquement 12 %, 15 %, 18 % ou 20 % ne permet donc pas de savoir quelle offre est réellement la moins chère.

Il faut comparer le service complet.

Et les frais Airbnb?

Il faut également distinguer les frais de gestion des frais facturés par les plateformes de réservation.

Ce sont deux choses différentes.

Airbnb applique ses propres frais de service selon la structure tarifaire applicable au compte et à l’annonce. Ces frais sont distincts de la rémunération versée à un gestionnaire ou à un cohôte.

Lorsqu’on calcule la rentabilité réelle d’un chalet, il faut donc tenir compte de l’ensemble des dépenses :

• frais de plateforme;
• gestion;
• ménage;
• entretien;
• réparations;
• assurances;
• taxes;
• services publics;
• fournitures;
• financement;
• et autres dépenses liées à la propriété.

Le chiffre d’affaires n’est jamais la même chose que le profit.

Accepter les animaux peut également influencer la gestion

Même certaines décisions qui semblent relativement simples peuvent modifier les coûts et la charge de travail.

Par exemple, accepter ou non les animaux peut élargir la clientèle potentielle, mais cela peut également entraîner davantage de ménage, de poils, d’usure ou de risques de dommages.

Nous avons analysé les deux côtés de la question dans notre article « Faut-il accepter les animaux dans un chalet locatif? »

C’est un bon exemple de décision où il n’existe pas une réponse parfaite pour toutes les propriétés.

Le rôle d’une bonne gestion est justement d’adapter la stratégie au chalet plutôt que d’appliquer exactement la même recette partout.

10 questions à poser avant de choisir une compagnie de gestion

Avant de comparer deux gestionnaires uniquement sur leur pourcentage, posez au minimum les questions suivantes :

1. Quel est votre pourcentage de gestion?
2. Sur quel montant ce pourcentage est-il calculé?
3. Les frais de ménage sont-ils inclus dans ce calcul?
4. Quels services sont inclus dans le pourcentage?
5. Quels services entraînent des frais supplémentaires?
6. Qui répond aux voyageurs le soir et la fin de semaine?
7. Qui ajuste les tarifs et à quelle fréquence?
8. Qui coordonne les réparations et les urgences?
9. Est-ce que je conserve l’accès à mes annonces et à mon calendrier?
10. Qu’arrive-t-il si je souhaite mettre fin à l’entente?

Ces questions permettent de comparer beaucoup plus justement deux offres.

Gestion complète ou gestion à la carte?

Tous les propriétaires n’ont pas nécessairement besoin d’une gestion complète.

Certains aiment gérer leurs voyageurs, mais ne veulent pas coordonner le ménage.

D’autres habitent à proximité et peuvent gérer les problèmes physiques, mais souhaitent déléguer la tarification et les réservations.

D’autres encore veulent simplement recevoir leurs revenus et ne pratiquement plus intervenir.

Le bon modèle dépend donc de votre objectif.

Posez-vous cette question :

Quelles responsabilités voulez-vous réellement conserver?

La réponse permettra souvent de déterminer le niveau de gestion dont vous avez besoin.

Un chalet très bien loué peut-il quand même bénéficier d’une compagnie de gestion?

Oui, mais pas nécessairement pour la même raison.

Un propriétaire dont le calendrier est déjà très rempli n’a peut-être pas besoin d’une compagnie simplement pour « obtenir plus de réservations ».

Il peut plutôt rechercher :

• moins de gestion quotidienne;
• une meilleure optimisation des prix;
• davantage de liberté;
• une meilleure structure opérationnelle;
• quelqu’un pour gérer les imprévus;
• ou la possibilité de développer un portefeuille de plusieurs propriétés.

Un taux d’occupation élevé n’est d’ailleurs pas automatiquement synonyme de revenus maximisés.

Si un chalet est constamment réservé plusieurs mois à l’avance, il peut parfois être pertinent de se demander si certains tarifs sont trop bas.

L’objectif n’est donc pas nécessairement d’obtenir 100 % d’occupation.

L’objectif est d’obtenir le meilleur équilibre possible entre revenus, occupation, qualité des voyageurs et entretien de la propriété.

Le prix n’est qu’une partie de l’équation

Choisir une compagnie uniquement parce qu’elle demande le plus petit pourcentage peut être tentant.

Mais une propriété locative peut représenter plusieurs centaines de milliers de dollars d’investissement.

La personne qui la gère influence directement :

• les revenus;
• la réputation;
• l’expérience des voyageurs;
• l’état du chalet;
• les commentaires;
• et le temps que le propriétaire devra lui-même consacrer à son investissement.

Une différence de quelques points de pourcentage peut donc devenir relativement secondaire si la qualité du service est très différente.

L’approche ZenHab

Chez ZenHab, notre approche de la gestion de chalet vient d’abord de notre propre expérience comme propriétaires.

Nous savons ce que représente réellement la gestion d’une propriété en location court terme parce que nous l’avons vécue nous-mêmes : réservations, ménage, entretien, problèmes techniques, voyageurs, tarification, améliorations et imprévus.

Cette expérience nous a permis d’obtenir, avec notre propre chalet, une moyenne de 4,99/5 après plus de 250 commentaires.

Notre objectif avec ZenHab est d’appliquer cette expérience à la gestion de propriétés pour des propriétaires qui souhaitent profiter des avantages de la location court terme sans avoir à prendre en charge toutes les opérations quotidiennes.

Nous ne croyons pas qu’un chalet devrait simplement être « mis sur Airbnb ».

Il doit être géré, entretenu et optimisé comme une véritable entreprise d’hébergement.

Alors, quel pourcentage devriez-vous accepter?

Il n’existe pas de réponse unique.

Un pourcentage plus élevé peut représenter une excellente valeur si le service est complet et performant.

Un pourcentage plus faible peut également être parfaitement approprié si le propriétaire souhaite conserver plusieurs responsabilités.

La meilleure question n’est donc probablement pas :

« Quel gestionnaire demande le plus petit pourcentage? »

Mais plutôt :

« Après les frais, combien me restera-t-il réellement, quel niveau de service vais-je recevoir et combien de temps cette gestion va-t-elle me faire économiser? »

C’est cette comparaison qui permet réellement de déterminer si une offre de gestion est avantageuse.

Vous pensez confier la gestion de votre chalet?

Chaque propriété est différente.

Son emplacement, sa capacité, ses équipements, sa clientèle, son historique de réservation et les objectifs de son propriétaire influencent tous la stratégie à privilégier.

Chez ZenHab, nous pouvons analyser votre propriété et discuter avec vous de vos besoins afin de déterminer quel type de gestion serait le plus approprié.

Que votre chalet soit déjà en location ou que vous soyez encore à l’étape de préparer votre première annonce, l’objectif reste le même :

simplifier votre gestion, protéger l’expérience des voyageurs et optimiser le potentiel de votre propriété.

Contactez ZenHab pour discuter de votre chalet et de vos besoins en gestion locative.

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